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Como ciudadano extranjero de un Estado miembro de la UE, puede comprar una vivienda en España sin ningún problema. Aquí hemos reunido los puntos importantes para que la búsqueda de la casa de sus sueños en España no se convierta en una pesadilla.

Paso 1 : Si está 100% seguro de su intención, el requisito básico para comprar una propiedad en España es el número de identificación fiscal español : el llamado ""Número de Identificación de Extranjeros"", o "NIE" para abreviar. Debe citar este número en todas las transacciones legales (contrato de compra, contrato de alquiler, apertura de una cuenta bancaria, etc.). Nosotros podemos tramitarle el número de identificación fiscal aquí en España o puede obtenerlo en el consulado español de su país.

A continuación, deberá ocuparse de abrir una cuenta bancaria española : necesitará el mencionado NIE para abrir la cuenta. Las transacciones inmobiliarias en España todavía se realizan mayoritariamente con cheques bancarios. Por lo tanto, necesita una cuenta bancaria española.

Paso 2 : Ya ha encontrado su propiedad en España (Barcelona) y quiere proceder al procedimiento de compra. Debe comprobar los siguientes documentos con el vendedor antes de reservar la propiedad de sus sueños en España o firmar un contrato de compra.

Comprobación de documentos / Diligencia debida :

Nota simple o un certificado de registro.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Quantum comunitario / Ley comunitaria
ITE
IBI
Certificado energético
DNI
Certificado de habitabilidad (para viviendas)
Mietvertrag

Paso 3 : Contrato de Arras suele ser un contrato de arras (contrato de Arras). Se trata de un contrato privado de compraventa en el que se acuerda una fianza.

En España, el contrato puede redactarse de forma que ambas partes queden vinculadas contractualmente y no se limiten a expresar un interés no vinculante en la compra(arras confirmatorias). Nadie puede desistir de la compra.

El contrato de Arras más utilizado en España es el "Arras Penitenciales" en el que se puede añadir una penalización para que el comprador y el vendedor tengan un derecho de desistimiento, por el que el comprador pierde las arras en caso de desistimiento y el vendedor tiene que pagar el doble de las arras acordadas en caso de desistimiento (arras penitenciales), cf. artículo 1454 CC (España).

Este es un ejemplo de contrato de arras en inglés

Arras Contract Example (Webseite)

Nota simple o una certificación registral.

Aquí se establecen las condiciones negociadas. Normalmente se paga un depósito del 10%, que el comprador pierde en caso de desistimiento o el vendedor tiene que devolver el depósito dos veces.

La nota simple es la versión española de la escritura de propiedad y es un documento extremadamente importante. No sólo nos dice quién es el propietario de la finca, sino que también describe sus límites, así como cualquier gravamen, hipoteca, derecho de paso, usufructo, etc.

Si encuentra algún gravamen, se recomienda incluirlo en el contrato de compraventa español (Contrato de Arras) y luego eliminarlo al mismo tiempo que se entrega la propiedad al notario.

Es poco probable que sea importante insistir en las supresiones, ya que es muy difícil borrarlas después. Además, la supresión sólo se puede tramitar a través del juez o del notario. Esto, a su vez, conlleva costes, y además es muy difícil obtener los documentos necesarios para la supresión.

Este es un ejemplo de extracto del registro de la propiedad "Nota simple".

Nota Simple (Grundbuchauszug)

- IBI Impuestos de Bienes Inmuebles : Los propietarios de inmuebles en España deben pagar anualmente el impuesto sobre bienes inmuebles.

Este es un ejemplo de un extracto del registro de la propiedad "IBI"

ibi (Spanische Grundsteuer)

El propietario está obligado a pagar este impuesto durante todo el año, incluso si la venta notarial tiene lugar a principios de año, por ejemplo el 02 de enero, en España el propietario tiene que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles durante todo el año. A menudo se acuerda pagarlo proporcionalmente, pero esto no es obligatorio para el comprador.

Es especialmente importante comprobar en el Ayuntamiento español (Auyntamiento) los recibos del I.B.I impagados, de lo contrario, el impago del impuesto sobre la propiedad español puede dar lugar a la confiscación de su propiedad y su posterior subasta pública. Pida el comprobante de pago del impuesto sobre la propiedad de los últimos 4 años o pregunte en el ayuntamiento si se han pagado todos los recibos del impuesto sobre la propiedad.

- Cuanta de Comunidad /Acta de Comundidad : Si más de un propietario es dueño de una propiedad, es importante ponerse en contacto con la empresa de gestión de la propiedad para averiguar si el propietario está cumpliendo con los pagos de su hipoteca.

Las "Actas de Comunidad" son las actas españolas de la junta de propietarios, donde se determinan los planes futuros y las medidas actuales. La construcción de un ascensor o las medidas de renovación pueden ascender fácilmente a varios miles de euros.

Se recomienda encarecidamente ponerse en contacto con el administrador de la propiedad para analizar el estado del edificio y detectar cualquier retraso en las reformas.

Antes de la cita con el notario es necesario obtener el "Certificado de

Este es un ejemplo de un extracto del Acta de Comunidad

- La "Inspección Técnica de los Edificios" - (ITE) es un documento muy completo elaborado por arquitectos e ingenieros. En España, los edificios de más de 50 años están sujetos a una inspección técnica: este documento puede compararse con la ITV alemana para los coches. Aquí en España, las obligaciones de mantenimiento de los edificios existen en el marco de la normativa legal sobre viviendas.

La ITE es, por tanto, un sistema de control de los edificios ordenado por el Estado, que pretende garantizar el cumplimiento de las obligaciones de mantenimiento y renovación.

Por lo tanto, para los compradores e inversores, no sólo en el sector de la vivienda, es aconsejable comprobar también el objeto de la compra para ver si el edificio está actualmente sujeto a la obligación de inspección técnica y, en caso afirmativo, si ya se ha realizado y con qué resultado.

Este es un ejemplo de un extracto del registro de la propiedad "ITE"

Certificado de Aptitud ITE (Erhaltungszustand)

-Certificado energético (Energieausweis)

No es necesariamente el documento más importante, pero se llama certificado de eficiencia energética, que indica la eficiencia energética de los edificios en España. Se muestra en letras de la A a la G, la A significa muy buena y la G mala eficiencia energética.

Este documento debe ser proporcionado por el propietario en el momento de cada venta y debe ser completado a más tardar en el momento de la cita con el notario.

Este es un ejemplo de un extracto del Registro de la Propiedad "Certificado Energético".

Certificado Energetico (Energieeffizienz-Zertifikat Spanien)

-DNI o Constitución y Poderes Obtenga una copia del documento de identidad personal o, si el propietario es una empresa, el certificado de constitución y el poder del vendedor.

-Cédula de Habitabilidad : La Cédula de Habitabilidad cumple los requisitos mínimos de un edificio utilizable. Los requisitos incluyen un determinado tamaño, equipamiento técnico e instalaciones sanitarias. Las definiciones exactas se definen en las respectivas normativas sobre construcción. Por lo tanto, la cédula de habitabilidad es obligatoria. En caso contrario, los proveedores no pueden celebrar un contrato y, por tanto, no pueden conectarse y suministrar.

Este es un ejemplo de un extracto del registro de la propiedad "Cédula de Habitabilidad"

Cedula de Habitalidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung)

-Contrato de Alquiler : Así se llama el contrato de alquiler español. Si el inmueble está alquilado, es importante examinarlo detenidamente, ya que pueden existir importantes derechos de tanteo. En el caso de la vivienda, el derecho de tanteo del inquilino es un derecho fundamental e irrenunciable. El inquilino debe ser informado del importe del precio de compra y de la fecha de la venta, y tiene derecho a mudarse a la vivienda en un plazo de 30 días a partir de la recepción de la notificación de la venta.

La notificación se envía por "Burofax", que es similar a la carta certificada alemana con acuse de recibo, que proporciona una prueba clara tanto de la recepción de la carta como de su contenido.

Además, hay que comprobar en el contrato de alquiler el periodo de alquiler, la fianza, la solvencia, la actividad, el tope de alquiler y muchos otros puntos importantes.

Este es un ejemplo de un extracto del registro de la propiedad "Contrato de arrendamiento"

Paso 4 : Nombramiento de notario

Paso 5 : Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, IVA, AJD

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para inmuebles de segunda mano Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el (IGIC - Islas Canarias) para las nuevas propiedades

Obligaciones fiscales de los propietarios de inmuebles en España

Actual : Pago adicional del impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Si se ha decidido a comprar una vivienda, debe tener en cuenta que existen diferencias de precio dentro de España. Dependiendo de la comunidad autónoma y, sobre todo, de los archipiélagos (Canarias y Baleares), de Madrid capital o del sur de Andalucía, existen normativas fiscales más o menos estrictas, que pueden incidir fuertemente en el coste final de la compra de una vivienda.

Antes de comenzar a explicar el régimen fiscal de algunas zonas de España, debemos partir de la premisa de que no es lo mismo la compra de una construcción nueva, o incluso no planificada, que la compra de una vivienda de segunda mano, es decir, una vivienda que ya ha sido utilizada.El legislador, por tanto, diferencia la fiscalidad en función de las condiciones de partida, un aspecto que, sin duda, puede ser decisivo a la hora de que un comprador se decante por un inmueble u otro.

En España, la compra de un inmueble está sujeta a uno de estos impuestos :

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para inmuebles usados Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el (IGIC - Islas Canarias) para las nuevas propiedades

Bienes inmuebles de segunda mano + Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si decide comprar una vivienda de segunda mano, el impuesto a pagar, y por tanto el ITP, dependerá en gran medida de la Comunidad Autónoma, ya que ésta tiene la posibilidad de fijar su propio tipo impositivo. Éste varía entre el 5% y el 11%, pero hay excepciones.

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales no se aplica al precio que figura en la escritura pública o en el contrato privado de compraventa, a no ser que el valor comprobado por la agencia tributaria sea superior. En este caso, se tiene en cuenta este último.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Cataluña (Barcelona, Costa Brava, Sitges)

Desde el 31/03/2017 - Impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la compra de inmuebles: 10% hasta 1.000.000,00 €- a partir de 1.000.000,00 €: 11% impuesto de transmisiones patrimoniales en Cataluña - el vehículo vendido con la propiedad está sujeto al 5% de impuesto de transmisiones patrimoniales - aquí se calcula el valor de mercado del vehículo. - las nuevas propiedades se venden con un 10% de IVA y el comprador también tiene que pagar un 2,5% de impuesto de actos jurídicos documentados, hasta ahora era un 1,8%.

Impuestos (resumen)

Sólo por razones fiscales, es aconsejable consultar a un experto a la hora de comprar un inmueble

En términos sencillos, pueden aplicarse los siguientes impuestos :

-Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

-Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

-Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

-Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, etc.

Guía para la compra de propiedades en España

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